打住不打商 商辦遍地開花 #2542興富發 #2548華固 #2505國揚 #1314中石化 #2515中工

【時報-台北電】政策打「住」不打「商」,建商2023年推案大轉向!「平均地權修例修正案」完成三讀,禁止預售轉約、管制私法人購屋,市場專家預期,高資產族群對房地產還是情有獨鍾,商用不動產預期不受影響反而受惠,部分游資將轉進商用不動產,建商推案策略也大幅轉向廠辦和辦公產品。其中,指標大案「京華廣場」最近市場傳出總銷規模突破1,000億元,將改寫台北市頂級辦公園區總銷最大規模。

戴德梁行董事總經理顏炳立表示,「平均地權條例修正案」已完成修法,五大重拳勢必對房市有影響,但對商用不動產影響不大,因一連串政策打炒房下來,是打住、不打商,因此對於今年商用不動產市場有一定信心度。

住展雜誌企研室經理成采錡表示,根據最新調查,2023年的推案趨勢,已有不少建商轉向辦公和廠辦大樓布局,預計今年進場開賣的商辦案,包括松山「京華廣場」頂級辦公園區、北投「遠雄商舟」、內湖「國揚洲際企業總部」及「興富發T1」、中山大直的宏普中山案、林口長虹商辦案,及汐止「東煒大局」、新莊中悅兩筆商辦案等

上述大型建商指標廠辦和商辦案,目前詳細總銷都尚未確定,但光是「京華廣場」最近就傳出總銷規模將突破1,000億元,堪稱台北市少見位於蛋黃區的頂級辦公園區,可謂重中之重。

建商指出,看好台商近幾年持續回流,帶動的辦公總部升級潮、擴廠潮,商辦自由的潛在需求相當被看好,因此近年吸引不少建商卡位購地,部分建商更不走零售路線、而是鎖定整棟大樓交易的大型買家。

華固建設鴨子划水布局,今年銷售重心是台北市三大商辦案,包括信義光復都更案,其中1棟為辦公、另一棟為住宅,分回總銷約56億元;另外還有南港玉成案109億元,內湖堤頂大道商辦案約69億元

興富發更是來勢洶洶,2018年就嗅到辦公升級商機,率先喊出「十年30棟商辦」的目標,今年計畫推案約15筆、總銷超過1,300億元,其中商辦就囊括六筆、總銷逾810億元,比重達六成,在台北、桃園、台中遍地開花;光是總銷百億級以上商辦案,就有復興北路「國家企業廣場」約145億元、台中惠國88案約108億元、台中惠國90案約306億元,都將走「頂級辦公」規格。

新聞來源 : 工商時報一蔡惠芳/台北報導

史詩級商辦建案 9大百億級推案潮明年引爆(中石化+華固+興富發+潤泰新+宏普)

看好台商回流,辦公總部升級需求,史上最大商辦推案潮來勢洶洶,不少建商紛紛改弦易轍向商辦靠攏,台北市光是預計對外銷售、總銷規模突破百億級以上的A級和頂級辦公大樓開發案,至少有「京華廣場」、「北投奇岩都更案」、「潤泰三菱南港玉成段案」等九大案,粗估未來可售金額逾2,500億元,明年將陸續投入預售市場。

商用不動產市場近幾年不論租金、成交行情都直線飆漲,更未被央行列入不動產信用管制對象,愈來愈多的建商,紛紛調整購地和產品策略,從住宅市場跨足辦公市場,光是台北市未來規劃會推出銷售的辦公大樓,一個比一個規模還大。

其中位於北市蛋黃區地段,就有「京華廣場」、「興富發復北CBD」兩大案,尤其以「京華廣場」開發規模最大,在廣達5,000坪基地上,打造四棟地上19樓、地下七層的頂級商辦大樓,為全球首座高樓帷幕綠建築,市場人士依可銷售總樓地面積6.5萬坪估計,未來總銷將突破1,000億元

興富發近幾年大舉重押北中高辦公市場,尤其北市復興北路長安東路口「興富發復北CBD」,產品定位為地上28樓、地下六層的頂級企業總部大樓,預計明年登場,總銷逾150億元,每坪目標開價190萬元。

華固建設布局辦公總部市場也相當積極,最新簽下都更合建的正大纖維「北投奇岩都更案」,將打造四大棟A級商辦,開發後總市值上看400~500億元,其中華固可分回至少200億元、每坪售價不會低於北士科華固創富中心,至於地主分回則只租不售。

鄰近不遠的南港輪胎「世界明珠」,規劃有兩棟號稱七星級的頂級辦公大樓、約104戶,據實價資訊顯示,每坪成交價最高達170.45萬元,飆出南港新天價,總銷至少200~300億元。

潤泰創新和日商三菱地所合作開發的南港玉成案,也將走頂級產品路線,規劃約111戶,先期會對外出租,待滿租後再整棟銷售,估計總銷達220億元。

另外大直金泰段,至少部署有三大辦公案,包括華固大直維多利亞飯店旁1,330坪土地,計劃明年取得建照後推出頂級辦公大樓,未來總銷至少百億

宏普位於台北萬豪酒店旁的2,640坪基地,也規劃多年,目標是針對單一企業量身打造企業總部,預計總銷200億元

大陸建設在大直家樂福現址的2,004坪地規劃頂級辦公大樓出售,未來總銷至少100億元。

資料來源:  

4306炎洲、1316上曜 資產題材發酵

炎洲(4306)、上曜(1316)、中石化(1314)資產題材布局助力發酵。上曜今年包括「帝凡內」、「湖映白」、「梅菲爾」等建案銷售傳佳績;總銷48億元封盤三年不賣的「湖美帝璟」還有38億餘屋可售,預計頂樓戶開價將會挑戰7字頭、其餘樓層單坪價格挑戰6字頭。

炎洲林口預售案「旺洲逸品」案量30億元;新莊預售案「炎洲旺年匯」及「炎洲THE ONE」,案量分別為10億元及18億元,三個預售案皆已完銷,預估總銷金額約60億元,預計2022~2024年完工交屋貢獻獲利。

中石化苗栗縣頭份市雙喜段(面積1888.27坪),透過合建分售(地主20%、建方80%)營運模式,委託子公司鼎越開發負責建造及銷售,預計興建透天店面結合公寓大樓之集合住宅,搶進竹南科上班族購屋商機。

上曜成屋「帝凡內」、「湖美帝堡」目前銷售率達90%以上,有望在今年陸續交屋完畢;另總銷14億且近完銷的「梅菲爾」已取得使用執照;「湖美帝璟」已申請使用執照,有利如預期進度陸續完成交屋。

上曜表示,「湖映白」建案已正式動工,預計2025年完工,鎖定自住客且採取嚴格限制每人僅購一戶,目前銷售率已達五成,每坪成交價也站上4字頭,高樓層開價更挑戰5字頭。

中石化先前順利標出高雄市前鎮區經貿段五小段7地號及7-1地號,交易總額23.8億元,溢價率15.6%,還有一筆位於高雄市前鎮區憲德段二小段3地號尚未標出,將規劃伺機標售。

資料來源: 04:102022-04-06 工商時報 彭暄貽

CPL報價看漲、高雄資產進補 中石化雙題材發威 營運有看頭(京華城+苗栗案)

俄烏衝突持續,因俄羅斯占全球CPL(己內醯胺)供應3%,也是亞洲CPL主要供應國之一,法人表示,若國際制裁發酵,CPL報價有望攀揚。因此而受惠的中石化(1314)表示,目前稼動率維持滿載,終端需求平穩,3、4月逐步進入下游服飾需求旺季,有利第二季CPL報價行情。

而台積電決議赴高雄投資設廠,也帶動中石化高雄資產看俏。公司先前順利標出高雄市前鎮區土地,交易總額23.8億元,溢價率15.6%,另還有一筆也位於前鎮區的土地尚未標出,將伺機標售。

近年以「石化事業」、「土地開發」雙主軸為發展策略的中石化。石化事業以兩岸質量整合為考量,推動高雄港洲際碼頭、苗栗頭份精細化工,大陸威名石化基地建設,合計投資規模逾340億元。

為因應大陸提高CPL自給率,中石化向下游PA 6進行垂直整合,鎖定紡織、工程塑膠產業、運動休閒、車用、醫療設備、智慧3C、5G等工塑產業領域;PA 6營收比由3%逐步提升到16%。

大陸如東威名石化一貫廠已產出PA,CPL原料環己酮也試車完畢;苗栗頭份則推動「精細化工」轉型,布局OPP下游光學衍生物、二元醇系列單體。

資產開發除了高雄資產外,苗栗頭面積近兩千坪的土地,也透過合建分售(地主20%、建方80%)營運模式,委託子公司鼎越開發建造及銷售,預計興建透天店面結合公寓大樓的集合住宅,瞄準竹南科上班族購屋商機。

此外,中石化北市京華廣場開發案預計打造多功能Grade A+國際頂級商辦園區,9月應可取得建照,聯貸案由新光銀行主辦。

資料來源:04:102022-03-03 工商時報 彭暄貽