【時報-台北電】政策打「住」不打「商」，建商2023年推案大轉向！「平均地權修例修正案」完成三讀，禁止預售轉約、管制私法人購屋，市場專家預期，高資產族群對房地產還是情有獨鍾，商用不動產預期不受影響反而受惠，部分游資將轉進商用不動產，建商推案策略也大幅轉向廠辦和辦公產品。其中，指標大案「京華廣場」最近市場傳出總銷規模突破1,000億元，將改寫台北市頂級辦公園區總銷最大規模。

戴德梁行董事總經理顏炳立表示，「平均地權條例修正案」已完成修法，五大重拳勢必對房市有影響，但對商用不動產影響不大，因一連串政策打炒房下來，是打住、不打商，因此對於今年商用不動產市場有一定信心度。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，根據最新調查，2023年的推案趨勢，已有不少建商轉向辦公和廠辦大樓布局，預計今年進場開賣的商辦案，包括松山「京華廣場」頂級辦公園區、北投「遠雄商舟」、內湖「國揚洲際企業總部」及「興富發T1」、中山大直的宏普中山案、林口長虹商辦案，及汐止「東煒大局」、新莊中悅兩筆商辦案等。

上述大型建商指標廠辦和商辦案，目前詳細總銷都尚未確定，但光是「京華廣場」最近就傳出總銷規模將突破1,000億元，堪稱台北市少見位於蛋黃區的頂級辦公園區，可謂重中之重。

建商指出，看好台商近幾年持續回流，帶動的辦公總部升級潮、擴廠潮，商辦自由的潛在需求相當被看好，因此近年吸引不少建商卡位購地，部分建商更不走零售路線、而是鎖定整棟大樓交易的大型買家。

像華固建設鴨子划水布局，今年銷售重心是台北市三大商辦案，包括信義光復都更案，其中1棟為辦公、另一棟為住宅，分回總銷約56億元；另外還有南港玉成案109億元，內湖堤頂大道商辦案約69億元。

興富發更是來勢洶洶，2018年就嗅到辦公升級商機，率先喊出「十年30棟商辦」的目標，今年計畫推案約15筆、總銷超過1,300億元，其中商辦就囊括六筆、總銷逾810億元，比重達六成，在台北、桃園、台中遍地開花；光是總銷百億級以上商辦案，就有復興北路「國家企業廣場」約145億元、台中惠國88案約108億元、台中惠國90案約306億元，都將走「頂級辦公」規格。

新聞來源 : 工商時報一蔡惠芳／台北報導

看好台商回流，辦公總部升級需求，史上最大商辦推案潮來勢洶洶，不少建商紛紛改弦易轍向商辦靠攏，台北市光是預計對外銷售、總銷規模突破百億級以上的A級和頂級辦公大樓開發案，至少有「京華廣場」、「北投奇岩都更案」、「潤泰三菱南港玉成段案」等九大案，粗估未來可售金額逾2,500億元，明年將陸續投入預售市場。

商用不動產市場近幾年不論租金、成交行情都直線飆漲，更未被央行列入不動產信用管制對象，愈來愈多的建商，紛紛調整購地和產品策略，從住宅市場跨足辦公市場，光是台北市未來規劃會推出銷售的辦公大樓，一個比一個規模還大。

其中位於北市蛋黃區地段，就有「京華廣場」、「興富發復北CBD」兩大案，尤其以「京華廣場」開發規模最大，在廣達5,000坪基地上，打造四棟地上19樓、地下七層的頂級商辦大樓，為全球首座高樓帷幕綠建築，市場人士依可銷售總樓地面積6.5萬坪估計，未來總銷將突破1,000億元。

興富發近幾年大舉重押北中高辦公市場，尤其北市復興北路長安東路口「興富發復北CBD」，產品定位為地上28樓、地下六層的頂級企業總部大樓，預計明年登場，總銷逾150億元，每坪目標開價190萬元。

華固建設布局辦公總部市場也相當積極，最新簽下都更合建的正大纖維「北投奇岩都更案」，將打造四大棟A級商辦，開發後總市值上看400～500億元，其中華固可分回至少200億元、每坪售價不會低於北士科華固創富中心，至於地主分回則只租不售。

鄰近不遠的南港輪胎「世界明珠」，規劃有兩棟號稱七星級的頂級辦公大樓、約104戶，據實價資訊顯示，每坪成交價最高達170.45萬元，飆出南港新天價，總銷至少200～300億元。

潤泰創新和日商三菱地所合作開發的南港玉成案，也將走頂級產品路線，規劃約111戶，先期會對外出租，待滿租後再整棟銷售，估計總銷達220億元。

另外大直金泰段，至少部署有三大辦公案，包括華固大直維多利亞飯店旁1,330坪土地，計劃明年取得建照後推出頂級辦公大樓，未來總銷至少百億。

宏普位於台北萬豪酒店旁的2,640坪基地，也規劃多年，目標是針對單一企業量身打造企業總部，預計總銷200億元。

而大陸建設在大直家樂福現址的2,004坪地規劃頂級辦公大樓出售，未來總銷至少100億元。

資料來源: 工商時報 蔡惠芳 2022.11.21

炎洲（4306）、上曜（1316）、中石化（1314）資產題材布局助力發酵。上曜今年包括「帝凡內」、「湖映白」、「梅菲爾」等建案銷售傳佳績；總銷48億元封盤三年不賣的「湖美帝璟」還有38億餘屋可售，預計頂樓戶開價將會挑戰7字頭、其餘樓層單坪價格挑戰6字頭。

炎洲林口預售案「旺洲逸品」案量30億元；新莊預售案「炎洲旺年匯」及「炎洲THE ONE」，案量分別為10億元及18億元，三個預售案皆已完銷，預估總銷金額約60億元，預計2022～2024年完工交屋貢獻獲利。

中石化苗栗縣頭份市雙喜段（面積1888.27坪），透過合建分售（地主20％、建方80％）營運模式，委託子公司鼎越開發負責建造及銷售，預計興建透天店面結合公寓大樓之集合住宅，搶進竹南科上班族購屋商機。

上曜成屋「帝凡內」、「湖美帝堡」目前銷售率達90％以上，有望在今年陸續交屋完畢；另總銷14億且近完銷的「梅菲爾」已取得使用執照；「湖美帝璟」已申請使用執照，有利如預期進度陸續完成交屋。

上曜表示，「湖映白」建案已正式動工，預計2025年完工，鎖定自住客且採取嚴格限制每人僅購一戶，目前銷售率已達五成，每坪成交價也站上4字頭，高樓層開價更挑戰5字頭。

中石化先前順利標出高雄市前鎮區經貿段五小段7地號及7-1地號，交易總額23.8億元，溢價率15.6％，還有一筆位於高雄市前鎮區憲德段二小段3地號尚未標出，將規劃伺機標售。

資料來源: 04:102022-04-06 工商時報 彭暄貽

俄烏衝突持續，因俄羅斯占全球CPL（己內醯胺）供應3％，也是亞洲CPL主要供應國之一，法人表示，若國際制裁發酵，CPL報價有望攀揚。因此而受惠的中石化（1314）表示，目前稼動率維持滿載，終端需求平穩，3、4月逐步進入下游服飾需求旺季，有利第二季CPL報價行情。

而台積電決議赴高雄投資設廠，也帶動中石化高雄資產看俏。公司先前順利標出高雄市前鎮區土地，交易總額23.8億元，溢價率15.6％，另還有一筆也位於前鎮區的土地尚未標出，將伺機標售。

近年以「石化事業」、「土地開發」雙主軸為發展策略的中石化。石化事業以兩岸質量整合為考量，推動高雄港洲際碼頭、苗栗頭份精細化工，大陸威名石化基地建設，合計投資規模逾340億元。

為因應大陸提高CPL自給率，中石化向下游PA 6進行垂直整合，鎖定紡織、工程塑膠產業、運動休閒、車用、醫療設備、智慧3C、5G等工塑產業領域；PA 6營收比由3％逐步提升到16％。

大陸如東威名石化一貫廠已產出PA，CPL原料環己酮也試車完畢；苗栗頭份則推動「精細化工」轉型，布局OPP下游光學衍生物、二元醇系列單體。

資產開發除了高雄資產外，苗栗頭面積近兩千坪的土地，也透過合建分售（地主20％、建方80％）營運模式，委託子公司鼎越開發建造及銷售，預計興建透天店面結合公寓大樓的集合住宅，瞄準竹南科上班族購屋商機。

此外，中石化北市京華廣場開發案預計打造多功能Grade A+國際頂級商辦園區，9月應可取得建照，聯貸案由新光銀行主辦。

資料來源:04:102022-03-03 工商時報 彭暄貽