【時報-台北電】政策打「住」不打「商」，建商2023年推案大轉向！「平均地權修例修正案」完成三讀，禁止預售轉約、管制私法人購屋，市場專家預期，高資產族群對房地產還是情有獨鍾，商用不動產預期不受影響反而受惠，部分游資將轉進商用不動產，建商推案策略也大幅轉向廠辦和辦公產品。其中，指標大案「京華廣場」最近市場傳出總銷規模突破1,000億元，將改寫台北市頂級辦公園區總銷最大規模。

戴德梁行董事總經理顏炳立表示，「平均地權條例修正案」已完成修法，五大重拳勢必對房市有影響，但對商用不動產影響不大，因一連串政策打炒房下來，是打住、不打商，因此對於今年商用不動產市場有一定信心度。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，根據最新調查，2023年的推案趨勢，已有不少建商轉向辦公和廠辦大樓布局，預計今年進場開賣的商辦案，包括松山「京華廣場」頂級辦公園區、北投「遠雄商舟」、內湖「國揚洲際企業總部」及「興富發T1」、中山大直的宏普中山案、林口長虹商辦案，及汐止「東煒大局」、新莊中悅兩筆商辦案等。

上述大型建商指標廠辦和商辦案，目前詳細總銷都尚未確定，但光是「京華廣場」最近就傳出總銷規模將突破1,000億元，堪稱台北市少見位於蛋黃區的頂級辦公園區，可謂重中之重。

建商指出，看好台商近幾年持續回流，帶動的辦公總部升級潮、擴廠潮，商辦自由的潛在需求相當被看好，因此近年吸引不少建商卡位購地，部分建商更不走零售路線、而是鎖定整棟大樓交易的大型買家。

像華固建設鴨子划水布局，今年銷售重心是台北市三大商辦案，包括信義光復都更案，其中1棟為辦公、另一棟為住宅，分回總銷約56億元；另外還有南港玉成案109億元，內湖堤頂大道商辦案約69億元。

興富發更是來勢洶洶，2018年就嗅到辦公升級商機，率先喊出「十年30棟商辦」的目標，今年計畫推案約15筆、總銷超過1,300億元，其中商辦就囊括六筆、總銷逾810億元，比重達六成，在台北、桃園、台中遍地開花；光是總銷百億級以上商辦案，就有復興北路「國家企業廣場」約145億元、台中惠國88案約108億元、台中惠國90案約306億元，都將走「頂級辦公」規格。

新聞來源 : 工商時報一蔡惠芳／台北報導

興富發建設（2542）今（10）日公布去(2022)年12月營收高達79.78億元，較前年同期大增1.8倍；累計公司去年營收達261.54億元，較2021年438.64億元減少40.3%。

興富發建設去年12月在總銷高達141.9億元「夢幻誠」、105億元「國家大院」等建案步入完工交屋下，推升單月營收衝上79.78億元，較前年同期28.12億元大增1.8倍，創下2021年7月以來新高；興富發表示，兩大案因戶數較多，將是跨年度入帳。

累計興富發建設去年全年達261.54億元，較2021年438.64億元減少40.3%；興富發指出，去年因市場缺工影響，部分建案遞延至今年入帳，因此營運表現未若預期，不過今年預計將有五大案完工入帳，新屋完工可入帳款項約336.07億元，營運確定優於今年。

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興富發建設（2542）明年推案火力全開，擬推出逾千億元新案，特別的是商辦新案就有六筆、總銷逾800億元，占比重達六成；興富發發言人廖昭雄指出，商辦市場歷經很長一段時間供給空窗期，內外資需求強勁，明年起擴大搶攻商辦市場公司。

興富發建設明年推案量估達1,314.04億元，其中商辦推案六筆，推案量達811.84億元，另外四成為新推案為住宅產品，案量合計約502.2億元。廖昭雄昨（6）日在法說會表示，國內商辦面臨老舊、電梯數不夠、停車位不足、巷弄窄等問題，加上過去住宅市場大好，土地供給多以住宅規劃，因此很長一段時間商辦供給是空窗期。

廖昭雄指出，集團看準後疫情時代外資回台投資，以及內資對商辦的強勁需求，明年擴大商辦產品推案，包括總銷73.37億元「興富發T1」、約145億元「復興北路案」、82.46億元「中路五53案」、97.47億元「惠順11」、108.01億元「惠國88案」、305.79億元「惠國90案」。

業績部分，廖昭雄表示，今年完工新案包括總銷60.92億元「華悅城」、141.9億元「夢幻誠」、30.54億元「高雄CBD」等三大案；其中「夢幻誠」、「高雄CBD」將跨年度入帳、大部分會落在明年貢獻。

而2023年將有五大案完工入帳，新屋完工可入帳款項約336.07億元，2024年起公司營運持續逐年成長，並在2026年衝上973.64億元、創近年營運高峰。

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打房和升息一波波，興富發購地策略也大轉向，從每年買200～300億元土地，改走合建、都更案；20日以子公司博元建設名義，簽下今年以來第五筆合建案，土地為台中水湳，地主為精銳建設，雙方將依60％、40％比例，進行合建分屋；這也是興富發第二度插旗水湳，全案總銷約61億元，預計可分回約36.6億元。

興富發往年布局中台灣向來只對七期情有獨鍾，不過今年開始轉向水湳試水溫，1月底，子公司碧江企業才簽下文商段19、20地號鉅本建設千坪土地合建案，依合建比例六成估，將可分回總銷近50億元，預計9月可望開工；20日興富發又以子公司博元建設名義再度插旗水湳，簽下文商段11地號，地主為精銳建設及自然人，成為興富發在台中握有的第19筆開發案，也成功卡位中央公園首排地段。

興富發建設副總廖昭雄表示，博元建設簽下的精銳建設合建案，將興建為地上26樓、地下6層的住宅大樓，估計全案總銷金額約61億元，博元依比率將可分回36.6億元可售金額，於完工交屋後貢獻給母公司興富發建設。

廖昭雄表示，隨著政策調整、升息腳步加快，近年興富發集團儲備土地原料的策略，也從每年買地200~300億元，改變為參與合建、公辦都更，以降低負債比、減少購地成本支出，分散經營風險；目前在手土地庫存至少有總銷1,000億元，是來自於合建案和都更案分配回的可售金額。

建商指出，近一年多來央行陸續限縮土地融資成數，從最早原來的七成，一路壓低到目前的最高五成、並保留一成動工款，相當於只有四成；再加上，央行限期建商取得土地融資後18個月內動工，並且二度升息，對建商購地來說，勢必造成一定的衝擊。

建商透露，一些財務槓桿操作太大、財務結構不夠健全，或希望讓財務「減壓」的建商，最近手中土地不論有沒有「帶照」，已開始尋求脫手、轉手或爭取與大建商合建、合作開發等；不過大建商也不是省油的燈，不是滿手土地存量，就是挑精撿肥，嚴選土地。

資料來源: 工商時報 蔡惠芳 2022.06.21 

今年前五月台中預售推案金額爆出1,915億元的歷史天量，不僅超越去年上半年的1,673億元，更創下30年來的同期歷史新高，且新案普遍熱銷逾八成，單價紛創區域新高，預期2022上半年推案金額將逾2,200億元，年增逾三成，全年推案金額有機會上看3,200億元以上。

根據台中市不動產開發公會市調委會進行調查，預計6月進場的預售新案，包括興富發在七期的雙建案「鉑金愛悅」與「市政新銳」，總銷合計達170億元，以及西屯區「麗晨花果山」、南屯區「坤悅君睿」、南區「昌祐雲之境」、后里「展裕丰格」等新案，粗估超過300億元。

台中上半年不僅推案金額爆天量，就連預售價估漲了25％。根據今年4月最新實價資料揭露，台中以往的蛋白區如龍井區，預售案「國聚之璟」最高單價已來到44.4萬元、潭子區「佳茂御景莊園」最高單價41萬元、烏日高鐵特區「登陽未來之丘」創下45.3萬元；此外，高單價區如14期的「林鼎樸御」賣出62.27萬元、水湳經貿園區的「豐邑PARK ONE」，最高單價更創下80.2萬元。

不過，受到疫情影響及政府打炒房效應發酵，短線投資客紛紛退場，台中各個新案接待中心都能感受到，5、6月的來客數已明顯減半，銷售速度也變慢了，正如台中某家品牌建商，多年來每個預售案都創下「一日完銷」紀錄，如今也拉長到七天才完銷。

展望下半年，雖然面臨九合一選舉的干擾，仍有許多指標預售案預計進場，包括親家建設水湳百億大案、華建台中高鐵特區180億大案；國雄「台灣大道案」約80億元、水湳「總太兼得」約80億元、達麗北區「育德路」案約70億元、惠宇「國圖館」案60億元；順天「King’s Road」大樓案約45億元及陸府、豐邑、國泰等品牌建商在水湳、北捷特區、七期均有預售案準備推出.

資料來源:工商時報 曾麗芳 2022.06.13

房市旺、新案交屋，營建F4－興富發（2542）、華固（2548）、遠雄建（5522）、長虹（5534），今年上半年營收則同步喊衝，加上股利行情可望醱酵，有機會躍居為營建族群的亮點。

營建F4去年獲利亮眼，其中興富發EPS達6.45元創六年新高，華固EPS達10.56元、創下第九度賺進一個股本的空前紀錄，遠雄建EPS達7.78元創八年最高，長虹則因遞延交屋入帳、全年EPS下滑到4.41元。

興富發去年獲利大躍進達二倍，今年將有台中「夢幻誠」總銷141.6億元，桃園龜山61億元「華悅城」、台中南屯52億元「博克萊」、台中近50億元商辦案「TOP 1環球經貿中心」，及高雄28億元商辦「高雄CBD」，加上總銷12億元、去年底開始交屋入帳的「富江翠」持續貢獻，市場預期今年可望持續大豐收，獲利維持去年高水準。

華固今年依然是好年冬，內湖總銷68.1億元「華固馥儷」完銷，第二季為交屋入帳主力，石牌總銷43.2億元、已完銷「華固翡儷」第二季接棒完工交屋，兩大案即110多億元；總銷90億元新莊「華固國家置地」，完工時間可能落在今年底至明年初，另還有「敦品」、「天鑄」和「華固創富中心」小部分戶數待售，全年業績高檔無虞。

遠雄建今年桃園總銷金額逾百億元的大案「遠雄新未來」，跨年度進行交屋入帳，使得前二月營收達47.83億元，比去年同期大躍進1.34倍，第一季業績可望維持高水準表現。

長虹今年第一季有「長虹交響苑」、「長虹大鎮」新成屋銷售和交屋挹注，「長虹雲端科技大樓」跨年度認列，推升前二月營收大幅成長至29.77億元，相當於去年全年營收的六成。

長虹接下來台北市潭美廠辦「長虹雲端科技（WTO 14期）」有半棟可售，總銷7.62億元「政大首席」、20億元「帝璽」、10億元「新莊思源住宅」、29億元「長虹豐匯商科大樓（WTO 16期）」等四大案，可望完工交屋並銷售，在五案挹注下，今年有機會超越去年。

資料來源: 工商時報 蔡惠芳 2022.04.02

1.契約種類:合建分售
2.事實發生日:111/5/12~111/5/12
3.契約相對人及其與公司之關係:
契約相對人：
(1)地主:6位自然人等
(2)原建方:碧江企業(股)公司
與公司之關係：
(1)6位自然人等非本公司之關係人
(2)碧江企業(股)公司為本公司之集團關係企業，為關係人
4.契約主要內容（含契約總金額、預計參與投入之金額及契約起迄日期）
、限制條款及其他重要約定事項:
簽訂台中市西屯區文商段19、20地號等二筆土地合建分售
預估合建分配比例：地主約40.00%；(建方)本公司約60.00%。
5.專業估價者事務所或公司名稱及其估價結果:
(1)理德不動產估價師聯合事務所
經估價結果，合建分配比例分別為
(地主：建方)42.10%：57.90%
(2)寶源不動產估價師聯合事務所
經估價結果，合建分配比例分別為
(地主：建方)42.00%：58.00%
6.不動產估價師姓名:
(1)理德不動產估價師聯合事務所：曾郁凱先生
(2)寶源不動產估價師聯合事務所：葉紫光先生
7.不動產估價師開業證書字號:
(104)中市地估字第000073號
(109)宜縣估字第000043號
8.取得之具體目的:
合作興建住宅或商用大樓供出售或出租使用，增加公司營收。
9.本次交易表示異議之董事意見:
無。
10.本次交易為關係人交易:是
11.董事會通過日期:
民國111年05月12日
12.監察人承認或審計委員會同意日期:
不適用，本公司無設置監察人或審計委員會。
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用
14.是否尚未取得估價報告:否或不適用
15.尚未取得估價報告之原因:
不適用
16.估價結果有重大差異時，其差異原因及會計師意見:
不適用
17.會計師事務所名稱:
不適用
18.會計師姓名:
不適用
19.會計師開業證書字號:
不適用
20.其他敘明事項:
無

1.標的物之名稱及性質（如坐落台中市北區ＸＸ段ＸＸ小段土地）:
台中市西屯區文商段19、20地號等二筆土地合建分售(建方)
2.事實發生日:111/5/12~111/5/12
3.交易單位數量（如ＸＸ平方公尺，折合ＸＸ坪）、每單位價格及交易總金額:
台中市西屯區文商段19、20地號等二筆土地合建分售
預估合建分配比例：地主約40.00%；(建方)本公司約60.00%。
4.交易相對人及其與公司之關係（交易相對人如屬自然人，且非公司之關
係人者，得免揭露其姓名）:
交易相對人：博元建設(股)公司
其與公司之關係：集團關係企業
5.交易相對人為關係人者，並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之
所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期
及移轉金額:
選定關係人為交易對象之原因：集團關係企業為合作興建住宅或辦公大樓供出售
或出租使用。 
前次移轉之所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次
移轉日期及移轉金額：非本公司關係人。
6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者，尚應公告關係
人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:
不適用。
7.預計處分利益（或損失）（取得資產者不適用）（遞延者應列表說明
認列情形）:
無。
8.交付或付款條件（含付款期間及金額）、契約限制條款及其他重要約定
事項:
無。
9.本次交易之決定方式（如招標、比價或議價）、價格決定之參考依據及
決策單位:
本次交易之決定方式：111年01月28日簽訂之合建契約。
本次交易價格決策單位：本公司董事會。
10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:
不適用。
11.專業估價師姓名:
不適用。
12.專業估價師開業證書字號:
不適用。
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用
14.是否尚未取得估價報告:否或不適用
15.尚未取得估價報告之原因:
不適用
16.估價結果有重大差異時，其差異原因及會計師意見:
不適用。
17.會計師事務所名稱:
不適用。
18.會計師姓名:
不適用。
19.會計師開業證書字號:
不適用。
20.經紀人及經紀費用:
不適用。
21.取得或處分之具體目的或用途:
集團公司組織業務調整。
22.本次交易表示異議之董事之意見:
無。
23.本次交易為關係人交易:是
24.董事會通過日期:
民國111年05月12日
25.監察人承認或審計委員會同意日期:
不適用。
26.本次交易係向關係人取得不動產或其使用權資產:否
27.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十六條規定
評估之價格:不適用
28.依前項評估之價格較交易價格為低者，依同準則第十七條規
定評估之價格:不適用
29.其他敘明事項:
無。